Oggetto:

Istanza di  interpello  articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n.

388 -  imposte  di  registro,  ipotecaria  e  catastale  -  cessione  di  area

compresa in   programma   di   intervento  per  lo  sviluppo  di  un  comparto

edificabile

(Documento in fase di trattamento redazionale.)

Testo:

      Con istanza   di   interpello  n.  .......  concernente  il  trattamento

fiscale, ai  fini  delle  imposte  di  registro, ipotecaria e catastale, di un

atto di  cessione  di  area  compresa  in  un  programma  di intervento per lo

sviluppo di un comparto edificabile, il notaio XY ha esposto il seguente      

                                                                              

                                      QUESITO                                 

                                                                              

      L'interpellante fa    presente   che   i   comproprietari   di   un'area

edificabile, sita  nel  territorio  del  Comune  di ...... sono in procinto di

sottoscrivere un   atto   unilaterale   d'obbligo   finalizzato   ad  ottenere

l'approvazione, da  parte  del  Comune,  del  Programma  di  intervento per lo

sviluppo di   un   comparto   edificabile   con   destinazione   ad   edilizia

residenziale estensiva.                                                       

      Successivamente a  tale  stipula  "...una  societa' acquisterebbe l'area

suddetta, e  per  tale  acquisto intenderebbe fruire delle agevolazioni di cui

all'articolo 33, comma terzo, legge n. 388/2000.".                            

      Cio' premesso,  chiede  di  sapere,  nella  sua qualita' di responsabile

d'imposta:                                                                    

      "1) se  l'agevolazione  spetti  anche  nel  caso  in cui l'utilizzazione

edificatoria dell'area  consegua  alla  sottoscrizione prima del trasferimento

di un atto unilaterale d'obbligo;                                             

      2) se,  nel  caso  in  cui  successivamente  all'acquisto  agevolato  la

societa' proceda  alla  vendita  dei  singoli lotti inedificati, sia possibile

chiedere una     decadenza     "parziale"     dalle     agevolazioni    fruite

proporzionalmente al  lotto  venduto,  ferma  restando  quindi  l'agevolazione

sulle restanti   porzioni   della   lottizzazione,   ovvero   se  al  suddetto

trasferimento consegua   la   decadenza   della   agevolazione   per  l'intero

acquisto."                                                                    

                                                                              

               SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE          

                                                                              

      Il contribuente non propone alcuna soluzione interpretativa.            

                                                                              

                        RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE                   

                                                                              

      L'articolo 33,   comma   3,  della  legge  23  dicembre  2000,  n.  388,

stabilisce che:  "I  trasferimenti  di  beni immobili in aree soggette a piani

urbanistici particolareggiati,  comunque  denominati regolarmente approvati ai

sensi della  normativa  statale  o  regionale,  sono  soggetti  all'imposta di

registro dell'1  per  cento  e  alle  imposte ipotecarie e catastali in misura

fissa, a  condizione  che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro

cinque anni dal trasferimento.".                                              

      Nell'individuare l'esatta  portata  della  locuzione  jpiani urbanistici

particolareggiati, comunque   denominati',   l'Agenzia   delle   Entrate,  con

circolare del  30  gennaio  2002,  n.  9,  ha precisato che "Sotto l'accezione

"piani urbanistici   particolareggiati,   comunque   denominati,  regolarmente

approvati" rientrano  sia  i  piani  particolareggiati ad iniziativa pubblica,

disciplinati dagli  articoli  13  e  seguenti  della  legge 1150 del 17 agosto

1942 (c.d.  legge  urbanistica), sia i piani urbanistici ad iniziativa privata

attuativi del  piano  regolatore generale (ad esempio i piani di lottizzazione

previsti dall'articolo  28  della legge 1150) purche' la relativa convenzione,

deliberata dal Comune, sia firmata da quest'ultimo e dall'attuatore.          

      Il piano  di  lottizzazione,  stipulato  in  convenzione  con  un organo

pubblico (Comune)  che  lo  delibera  e  lo  approva, sottoscrivendolo insieme

all'attuatore, e'   equiparabile   ad   un   piano  particolareggiato  poiche'

concretizza un  interesse  pubblico.  Questa  interpretazione  e'  tra l'altro

avvalorata dal  Consiglio  di Stato, II sezione, che, in data 5 marzo 1997 con

la sentenza  n.  1463,  ha  ritenuto  il  piano di lottizzazione uno strumento

attuativo delle  prescrizioni  del  piano  regolatore  generale  al pari di un

piano particolareggiato.  Inoltre,  e'  necessario  che  la  convenzione venga

stipulata prima  che  sia  posto in essere il trasferimento, a conferma che il

procedimento amministrativo   e'   stato  eseguito  e  completato  secondo  la

normativa statale  o  regionale,  dato che l'articolo 33, comma 3, della legge

388/2000 prevede  espressamente  che  i  piani  urbanistici  particolareggiati

siano "regolarmente approvati".".                                             

      Successivamente, l'articolo  2,  comma  30,  della legge del 24 dicembre

2003, n.   350,   ha   stabilito  che  "Nell'ipotesi  di  piani  attuativi  di

iniziativa privata,  comunque  denominati,  le  agevolazioni  fiscali  di  cui

all'articolo 33,   comma   3,  della  legge  23  dicembre  2000,  n.  388,  si

applicano, in  ogni  caso,  a  seguito  della sottoscrizione della convenzione

con il soggetto attuatore."                                                   

      L'articolo 8  delle  Norme  Tecniche  di Attuazione del Piano Regolatore

Generale del   Comune   di   ..........  dopo  aver  stabilito  che  "Le  zone

sottoposte ad   interventi   urbanistici  preventivi  si  attuano  secondo  le

procedure che  la  legislazione nazionale e regionale prevede per l'attuazione

dei piani  particolareggiati  o  di  recupero...", individua tali piani, fra i

quali figurano  i  "...piani particolareggiati di iniziativa privata, ai sensi

dell'art. 8  della  L.  N.   n.  765/1967 che integra l'art. 28 della L. N. n.

1150/1942 e  nel  rispetto  dell'art. 25 della L. R. n. 47/1978 e succ. mod. e

integr..." e  i  "...piani  di  recupero  di  iniziativa privata, ai sensi del

titolo IV  della  L. N. n. 457/1978 e nel rispetto dell'art. 26 della L. R. n.

47/1978.".                                                                    

      Il jProgramma  di  intervento'  e'  una  delle  altre speciali procedure

preventive previste dal successivo articolo 9.                                

      Esso, oltre  a  non essere previsto in alcuna norma statale o regionale,

non e'  assimilabile,  ad avviso della scrivente, ad uno strumento urbanistico

e non    concretizza   l'interesse   pubblico   che   caratterizza   i   piani

particolareggiati e i piani di lottizzazione ad iniziativa privata.           

      Il Programma  di  intervento,  difatti,  pur prevedendo la lottizzazione

di aree,  viene  posto  in  essere al solo scopo di ottenere il rilascio di un

unico permesso  di  costruire  per l'intero comparto, come chiarisce il numero

2), comma  4,  del  sopra  citato  articolo  9 ("Il Programma di intervento si

attua tramite   un'unica   concessione;  con  il  rilascio  della  concessione

potranno determinarsi   le   fasi   attuative   necessarie   al  completamento

dell'intera opera.").                                                         

      Inoltre, va  osservato  che,  affinche'  la convenzione di lottizzazione

produca gli  effetti  propri  di  un  piano  particolareggiato, la stessa deve

essere approvata  espressamente  dal  Comune  con  una delibera che ne attesti

l'idoneita', propria  di  uno  strumento  urbanistico,  a perseguire interessi

pubblici; tale  atto  di  assenso  e'  indefettibile  e  puo', al piu', essere

sostituito dalla  partecipazione  dell'ente  territoriale  al  procedimento di

formazione della  convenzione,  come  previsto  dal  sopra  citato articolo 2,

comma 30, della legge 350 del 2003.                                           

      Nella fattispecie   in  esame,  dato  che  il  Programma  si  perfeziona

tramite un   mero   atto  d'obbligo  unilaterale,  e'  da  escludersi  che  la

procedura sia   finalizzata   al   governo  urbanistico  del  territorio;  sua

finalita' e', invece, il mero esercizio dello ius aedificandi.                

      Il programma   di   intervento,   pertanto,  non  presenta  le  medesime

caratteristiche e  gli  stessi  effetti  di  uno strumento urbanistico, come i

piani regolatori  particolareggiati  ed  i  piani di lottizzazione, e non puo'

quindi considerarsi assimilabile agli stessi.                                 

      Del resto,  i  comproprietari dell'area edificabile, per porre in essere

un piano  particolareggiato  ad  iniziativa privata, avrebbero potuto proporre

una convenzione  di  lottizzazione,  ai  sensi dell'articolo 28 della legge 17

agosto 1942, n. 1150.                                                         

      Attesa la   non  applicabilita',  alla  fattispecie  prospettata,  delle

agevolazioni di  cui  all'articolo  33,  comma 3, della legge 388 del 2000, la

scrivente ritiene superati i quesiti posti dall'istante.                      

      In ragione  di  quanto  sopra precisato, pertanto, la cessione dell'area

edificabile soggetta  a  Programma di intervento, qualora non sia compresa nel

campo di  applicazione  dell'IVA, scontera' l'imposta di registro nella misura

proporzionale dell'otto  per  cento  prevista  dall'articolo  1 della tariffa,

parte prima,  del  testo  unico  delle  disposizioni  concernenti l'imposta di

registro, approvato  con  d.P.R.  26  aprile  1986, n. 131, nonche' le imposte

ipotecaria e  catastale  nella  misura,  rispettivamente,  del due per cento e

del dieci  per  mille  previste  dal relativo testo unico, e allegata tariffa,

approvato con d.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347.                                 

      La presente  viene  resa  dalla  scrivente  ai sensi dell'articolo 4 del

decreto ministeriale   26   aprile  2001,  n.  209,  in  risposta  all'istanza

d'interpello presentata     alla    Direzione    Regionale    delle    Entrate

per.............. dal notaio XY.