1. Premessa



    Con circolare n. 10 del 4 agosto  2005  sono  state  emanate  le  prime

direttive in merito alle disposizioni contenute  nell'art.  1,  comma  336,

della legge  n.  311/2004,  concernente,  come  e'  noto,  le  modalita'  per

l'accertamento delle variazioni dello stato di fatto  e  nella  consistenza

degli immobili, non dichiarate in catasto.

    In particolare, il predetto documento  di  prassi  ha  fornito  precise

indicazioni circa  i  criteri  da  utilizzare  per  l'individuazione  degli

interventi edilizi eseguiti sulle unita' immobiliari urbane che  richiedono,

da  parte  degli  attuali  titolari  di  diritti  reali  sulle  stesse,  la

presentazione di dichiarazioni di aggiornamento tecnico al catasto edilizio

urbano.

    Al riguardo, sulla scorta dei criteri gia' delineati con  determinazione

del Direttore dell'Agenzia del 16 febbraio 2005, pubblicato sulla  Gazzetta

Ufficiale n. 40 del 28 febbraio  2005,  e'  stata  fornita  una  dettagliata

elencazione degli interventi edilizi che  richiedono  l'espletamento  degli

adempimenti previsti dal citato comma 336.

    Nonostante il  contributo  chiarificatore  fornito  con  la  richiamata

circolare,  sono  stati  segnalati  ulteriori  dubbi  interpretativi  sulla

corretta portata del comma 336 in esame, anche in relazione  ad  iniziative

che sarebbero state assunte da parte di  alcuni  Comuni  e  che  potrebbero

ritenersi non del tutto riconducibili nell'ambito  di  applicabilita'  dello

stesso comma 336 (si fa riferimento, in particolare, a richieste  formulate

ai titolari dei diritti sugli immobili tendenti a verificare la sussistenza

dei presupposti per  la  eventuale  presentazione  della  dichiarazione  in

catasto).

    La fase di  attuazione  del  comma  336  ha  fatto  emergere,  altresi',

l'esigenza di introdurre alcune semplificazioni procedurali per favorire un

abbattimento dei  costi  connessi  alla  predisposizione  di  documenti  di

aggiornamento  relativi  a  dichiarazioni   di   variazione   delle   unita'

immobiliari non censite. Tale necessita' si e' manifestata anche per  effetto

delle recenti disposizioni che hanno modificato alcune voci  della  tabella

dei tributi speciali riferibili alle seguenti operazioni catastali:



       -  mutazione  delle  caratteristiche  intrinseche  incidenti   sulla

rendita  ma  non   sulla   consistenza,   ovvero   sulla   rappresentazione

graficoplanimetrica dell'unita' immobiliare;

       - contemporaneo frazionamento (o fusione)  di  unita'  immobiliari  e

contestuale cambio di destinazione d'uso delle u.i. derivate.





2.  Individuazione  dei  casi  in  cui  va  predisposto  un  documento   di

aggiornamento  catastale  ai  sensi  dell'art. 1, comma 336,  della   L.

n. 311/2004



    Come e' stato in parte accennato nella circolare n.10 del 2005, occorre

preliminarmente  ribadire  che,  a  causa  delle  complessita'  dell'attuale

sistema estimale-catastale, l'elaborazione di istruzioni aventi carattere e

valenza generale presenta obiettive difficolta'.

    Ed invero, in base alle disposizioni normative e regolamentari vigenti,

nonche' alle istruzioni attuative di formazione e conservazione del  catasto

urbano, i processi di classamento  si  sono  sviluppati  a  livello  locale

attraverso la creazione  di  specifiche  scale  di  corrispondenza  tra  le

caratteristiche  intrinseche  ed  estrinseche  -  significative   ai   fini

dell'attribuzione della categoria e della classe -  di  campioni  di  unita'

immobiliari  tipo,  rappresentative  di  specifici  segmenti  della  realta'

immobiliare locale, ed i corrispondenti redditi unitari (tariffe).

    Va, inoltre, osservato come, agli effetti di quanto previsto dal  comma

336, la tipologia di classamento che si e' consolidata nel tempo in  ciascun

comune  o  zona  censuaria  e  la   sua   distribuzione   sul   territorio,

costituiscano - per motivi di uniformita' e perequazione - il reale contesto

cui riferire, con criteri analogico-comparativi,  ogni  nuovo  classamento,

ovvero la revisione di un classamento preesistente.

    Per i motivi suddetti, il legislatore, con le previsioni  di  cui  allo

stesso comma 336, ha opportunamente correlato la  verifica  della  coerenza

dei classamenti riportati negli atti catastali con le situazioni di  fatto,

non tanto a principi o criteri  estimali  generali,  quanto  a  circostanze

oggettive predeterminate o previamente individuabili (come  ad  esempio  le

"intervenute variazioni edilizie" nell'unita' immobiliare non denunciate  in

catasto, cui fa riferimento il medesimo comma 336).

    Proprio allo scopo di pervenire  ad  una  obiettiva  valutazione  della

effettiva  consistenza  e  qualita'  degli  interventi  effettuati,   nonche'

all'emersione dell'eventuale  valore  "aggiunto"  conseguito  dall'immobile

censito in catasto, la determinazione  direttoriale  16  febbraio  2005  ha

individuato gli interventi edilizi significativi ai fini dell'aggiornamento

del classamento, facendo riferimento alle definizioni contenute nell'art. 3

del  D.P.R.  6  giugno  2001,  n.  380  (Testo  unico  delle   disposizioni

legislative e regolamentari in materia edilizia).

    Al fine di consentire una pronta e corretta gestione  dei  procedimenti

accertativi connessi al comma 336 in parola, la  presente  circolare  viene

corredata dai seguenti due documenti:



      - l'allegato A, contenente le definizioni degli interventi edilizi di

cui al citato art. 3 del D.P.R. n. 380/2001;

      - l'allegato B,  contenente  l'elencazione  e  la  descrizione  delle

tipologie  di  interventi  che  comportano   l'obbligo   dell'aggiornamento

catastale e di quelle che, invece, appaiono ininfluenti a tal fine.





3. Variazioni di unita' immobiliari che non comportano la predisposizione di

una nuova planimetria.



    In alcuni casi, gli interventi edilizi sulle singole unita' immobiliari,

ovvero  sull'edificio  in  cui  le  stesse  sono  ubicate,  si   concretano

nell'introduzione di nuovi impianti  tecnologici  ovvero  in  una  radicale

ristrutturazione con sostituzione degli originari materiali di finitura con

altri di maggiore pregio; tali interventi,  peraltro,  non  comportano,  di

norma, una modificazione della  rappresentazione  grafica  ne'  delle  parti

comuni, ne' delle singole unita' immobiliari.

    Detti interventi, tuttavia, qualora  determinino  un  incremento  della

redditivita'  delle  singole  unita'  immobiliari,  impongono  l'obbligo   di

produrre, da parte dei  soggetti  interessati,  un  atto  di  aggiornamento

catastale ai sensi del comma 336 in esame.

    Affinche' possa essere attribuita la nuova rendita  alle  unita'  oggetto

dei citati peculiari interventi, e' necessaria la produzione di un documento

Docfa per ogni unita' immobiliare interessata;  in  attesa  dell'adeguamento

delle attuali procedure, ciascuna  dichiarazione  dovra'  essere  corredata,

necessariamente, dalla nuova planimetria, ancorche' riproduttiva dello stato

di fatto graficamente  rappresentato  anche  nella  planimetria  conservata

dall'Ufficio.

    In tale ipotesi, al fine di evitare  un'inutile  aggravio  di  costi  a

carico degli  interessati,  in  sede  di  presentazione  del  documento  di

aggiornamento,  viene  consentita  l'allegazione   di   una   copia   della

planimetria gia' presente in atti; su detta  copia,  nello  stesso  riquadro

riportante  la  rappresentazione   grafica   dell'unita'   immobiliare,   il

professionista dovra'  apporre,  preliminarmente  alla  rasterizzazione,  la

seguente   dichiarazione,   sottoscritta    e    datata:    "La    presente

rappresentazione planimetrica, relativa alla variazione n. ... del  ...,  e'

conforme all'attuale stato dei luoghi".

    Sulla base di detta planimetria verra' eseguita la  vettorizzazione  dei

perimetri dei diversi ambienti  al  fine  del  calcolo  dei  dati  metrici.

Nell'ipotesi in cui la variazione comporti anche la necessita' di aggiornare

l'elaborato planimetrico  preesistente  (cioe'  gia'  depositato)  o  la  sua

produzione ex novo (ad esempio per la rappresentazione delle  parti  comuni

oggetto di variazione, quale la sagoma relativa ad un impianto di ascensore

di nuova installazione), il relativo  adempimento  e'  a  carico  del  primo

soggetto che produce la dichiarazione di variazione  catastale  nell'ambito

dell'edificio.





4. Variazione dell'unita'  immobiliare  per  cambio  di  destinazione  d'uso

combinata a mutazione della consistenza (frazionamento o fusione).



    Come e' noto, la circolare n. 9/2001 prevede che la causale  "variazione

di  destinazione"  possa  essere  utilizzata   solamente   quando   l'unita'

immobiliare viene interamente trasformata  nella  sua  destinazione,  senza

cioe' fondersi e/o dividersi con altre, con l'obbligo di attribuzione di  un

nuovo subalterno.

    La prassi catastale relativa ai casi riguardanti il frazionamento  (e/o

la fusione) unitamente al cambio di destinazione  si  e'  finora  articolata

nella presentazione di distinte dichiarazioni  di  variazione,  di  cui  la

prima avente ad oggetto la modifica planimetrica - con l'attribuzione  alle

unita' immobiliari derivate della categoria provvisoria F/3, o  F/4,  ovvero

di quella gia' inscritta in atti - e le successive attribuenti le  categorie

catastali piu' confacenti alle nuove destinazioni edilizie.

    Nell'ottica di favorire  una  semplificazione  procedurale,  nonche'  di

contenere i costi sostenuti dagli utenti, si consente che dette fattispecie

dichiarative, qualora le due variazioni avvengano effettivamente in maniera

simultanea (frazionamento  e  cambio  di  destinazione  gia'  realizzati  al

momento della dichiarazione) possano essere presentate  mediante  un  unico

atto di aggiornamento.

    A tale scopo dovra' essere indicata la seguente causale  di  variazione:

"ALTRE", unitamente alla declaratoria "FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE",

ovvero "FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE".





                                  ALLEGATO A

                           alla Circolare n. 1 /2006

          DEFINIZIONI DEGLI INTERVENTI EDILIZI DI CUI ALL'ART. 3 DEL

                D.P.R. 380/2001 RICHIAMATE NELLA DETERMINAZIONE

                       DIRETTORIALE DEL 16 FEBBRAIO 2005



    a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi  edilizi  che

riguardano le opere  di  riparazione,  rinnovamento  e  sostituzione  delle

finiture degli edifici e quelle necessarie  ad  integrare  o  mantenere  in

efficienza gli impianti tecnologici esistenti1;

    b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le  modifiche

necessarie  per  rinnovare  e  sostituire  parti  anche  strutturali  degli

edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi  igienico-sanitari  e

tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle  singole

unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (1);

    c)  "interventi  di  restauro  e  di  risanamento  conservativo",   gli

interventi  edilizi  rivolti  a  conservare  l'organismo  edilizio   e   ad

assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di  opere  che,

nel   rispetto   degli   elementi   tipologici,   formali   e   strutturali

dell'organismo  stesso,  ne  consentano   destinazioni   d'uso   con   essi

compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e

il rinnovo degli elementi costitutivi  dell'edificio,  l'inserimento  degli

elementi accessori e degli  impianti  richiesti  dalle  esigenze  dell'uso,

l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio1;

    d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti  a

trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di  opere

che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o  in  parte  diverso

dal precedente.

    Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione  di  alcuni

elementi  costitutivi  dell'edificio,   l'eliminazione,   la   modifica   e

l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

    Nell'ambito  degli  interventi  di   ristrutturazione   edilizia   sono

ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e  ricostruzione  con

la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve  le  sole

innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica1;

    e) "interventi di nuova costruzione", gli interventi di  trasformazione

edilizia e  urbanistica  del  territorio  non  rientranti  nelle  categorie

definite alle lettere precedenti.





                                  ALLEGATO B

                           alla Circolare n. 1 /2006



              ATTRIBUZIONE DI NUOVO CLASSAMENTO IN RELAZIONE AGLI

                 INTERVENTI EDILIZI RICHIAMATI NELL'ALLEGATO A



    Premesso  che,  in   base   alle   norme   ed   istruzioni   catastali,

l'attribuzione di nuovi classamenti viene operata in tutti i casi di  nuova

costruzione e nelle variazioni  del  patrimonio  esistente  concernenti  la

geometria  ovvero  i  caratteri   intrinseci   ed   estrinseci   dell'unita'

immobiliare,  incidenti  sulla  rendita  catastale,  si  riepilogano  e  si

precisano di seguito gli interventi che di norma comportano l'obbligo di un

aggiornamento catastale (A) e quelli invece ininfluenti a tal fine (B).



A - TIPOLOGIE DI INTERVENTI  INFLUENTI  SUL  CLASSAMENTO  E  SULLA  RENDITA

CATASTALE



A1) - unita' immobiliare



    a) le costruzioni di nuove unita' immobiliari fuori terra ed interrate;

    b) gli ampliamenti delle unita' immobiliari  esistenti  fuori  terra  ed

interrate, con variazione della sagoma esterna dell'edificio  ovvero  della

costruzione interrata, conseguenti per esempio, a:



       - sopraelevazione con realizzazione di nuovi vani;

       - costruzione di vani in adiacenza;

       - chiusura e trasformazione di un terrazzo in un vano  principale  o

accessorio;



    c) le variazioni di superficie delle unita' immobiliari, conseguenti  di

norma  ad  interventi   di   ristrutturazione   edilizia   o   manutenzione

straordinaria, senza variazione della sagoma esterna  dell'edificio  ovvero

della costruzione interrata.

    Esempi:



       - frazionamento di una unita' immobiliare con generazione  di  due  o

piu' unita';

       - fusione di due o piu' unita' immobiliari;

       - modifica del perimetro  di  due  unita'  contigue,  a  seguito  del

trasferimento di uno o piu' vani da un'unita' all'altra;

       - ampliamento della superficie di un'unita'  immobiliare  determinata

dalla  creazione  di  solai  o  soppalchi  praticabili  all'interno   della

volumetria della u.i. medesima;



    d) le variazioni interne alle unita' immobiliari, con ridistribuzione  e

modificazione del numero dei vani principali e/o accessori;

    e) le variazioni di destinazione d'uso delle unita' immobiliari;

    f)  gli  interventi  di  riqualificazione  delle   unita'   immobiliari,

comportanti la realizzazione o l'integrazione di servizi igienici;

    g) altri  interventi  significativi  di  riqualificazione  delle  unita'

immobiliari (installazione o  integrazione  degli  impianti,  miglioramento

delle finiture, eccetera).



A2) - Fabbricato



    a) fabbricati che hanno perso i requisiti della ruralita';

    b) fabbricati, aventi un numero di piani superiore a  2,  ove  e'  stato

installato uno o piu' ascensori;

    c)  fabbricati  sui  quali  sono  stati  operati  degli  interventi  di

riqualificazione sulle parti comuni, sugli impianti tecnologici, ecc....





B - TIPOLOGIE DI INTERVENTI EDILIZI DI NORMA ININFLUENTI SUL CLASSAMENTO  E

SULLA RENDITA CATASTALE



    a)  gli  interventi  edilizi  che  riguardano  opere  conservative   di

riparazione, rinnovamento e sostituzione delle  finiture  degli  edifici  e

quelle necessarie a reintegrare o  mantenere  in  efficienza  gli  impianti

tecnologici esistenti;

    b) le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire  parti

anche strutturali degli edifici,  nonche'  per  realizzare  ed  integrare  i

servizi tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici  delle

singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni  di

uso;

    c) gli interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo (2);

    d) gli  interventi  di  adeguamento  degli  impianti  tecnologici  alle

normative tecniche e di sicurezza, di riparazione  e  rinnovo  di  impianti

esistenti,  di  consolidamento  e  conservazione  degli  elementi   edilizi

strutturali.



    I casi piu' complessi da valutare sono quelli indicati ai  punti  A1,f),

A1,g) ed A2,c).

    Per quanto concerne la prima tipologia di intervento - per esempio,  la

trasformazione di un servizio igienico con solo WC in un servizio  completo

di bagno o doccia  nell'ambito  di  una  unita'  immobiliare  -,  la  stessa

potrebbe  comportare  un  diverso  classamento  e   quindi   l'obbligo   di

dichiarazione  in  catasto,  nel  caso  in  cui   l'unita'   esaminata   sia

all'attualita' censita in una categoria di bassa qualificazione (A4/A5),  ma

non nell'ipotesi in cui si tratti di categorie  piu'  qualificate  provviste

ordinariamente gia' di uno o piu' servizi igienici completi.

    Lo stesso criterio informativo puo' essere adottato per  gli  interventi

di riqualificazione  nell'ambito  di  un'unita'  immobiliare  ovvero  di  un

fabbricato, per i quali necessita una valutazione specifica.

    Attese le difficolta' di procedere ad una rappresentazione  completa  ed

esaustiva della casistica in astratto ipotizzabile, nonche', soprattutto, di

valutare  le  fattispecie   sopra   richiamate,   con   la   determinazione

direttoriale  16  febbraio  2005  e'  stato  individuato,  quale  indicatore

sintetico e parametro di riferimento, una soglia incrementale del valore (e

quindi  anche  della  redditivita')  dell'unita'  immobiliare,  eventualmente

derivante dall'intervenuta variazione, in  misura  non  inferiore  al  15%:

soglia -  com'e'  noto  -  corrispondente  alla  variazione  di  una  classe

catastale.

    La  valutazione  di  detto  indicatore,  piuttosto   agevole   per   un

interlocutore esperto di settore, quale il tecnico comunale - investito dal

legislatore degli accertamenti necessari e  delle  eventuali  notifiche  al

proprietario - si rivela invece particolarmente difficile e  complessa  per

il comune cittadino.

    Per questi motivi si ritiene  opportuno  suggerire  ai  Comuni  di  non

includere negli inviti bonari, tra le fattispecie che comportano  l'obbligo

di aggiornamento catastale, i casi sopra  richiamati,  ma  di  limitarsi  a

raccomandare, per gli stessi casi, l'esigenza di procedere ad un esame  piu'

approfondito  della  fattispecie  con  l'ausilio  di  un  tecnico,   ovvero

avvalendosi dell'assistenza dello sportello comunale, ove istituito.

    Di contro, in fase istruttoria, ai fini delle notifiche ai  proprietari

degli adempimenti di legge, la stretta collaborazione tra Catasto e  Comune

puo' rilevarsi particolarmente utile e proficua proprio per  la  valutazione

dei casi che presentano maggiore difficolta', soprattutto al fine di evitare

comunicazioni erronee, che possano procurare inutili disagi  al  cittadino,

nonche' impropri utilizzi delle gia' carenti risorse disponibili  presso  gli

Uffici provinciali.