La tassazione degli immobili come prevista in Finanziaria Il comma 497 dell'articolo unico della legge 23 dicembre 2005 (Finanziaria 2006) ha introdotto la possibilita', in caso di compravendita di immobili, di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sul valore commerciale del bene, come previsto dall'articolo 43 del Testo unico dell'imposta di registro, ma sulla base del valore catastale, indipendentemente, pertanto, dal corrispettivo pattuito, importo quest'ultimo, comunque, da indicare nell'atto. Le condizioni per poter richiedere l'applicazione di tale disposizione sono due: la cessione dei beni immobili deve avvenire esclusivamente tra persone fisiche, ovvero soggetti "che non agiscano nell'ambito di attivita' commerciali, artistiche o professionali" la cessione deve avere per oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, restando esclusi, pertanto, uffici, negozi, edifici di tipo industriale, terreni(1).

Circolare n. 6/E del 13 febbraio 2006

Box e cantina al valore catastale

Anche l'acquisto separato di pertinenze puo' rientrare nella nuova modalita' di tassazione

 

La tassazione degli immobili come prevista in Finanziaria
Il comma 497 dell'articolo unico della legge 23 dicembre 2005 (Finanziaria 2006) ha introdotto la possibilita', in caso di compravendita di immobili, di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sul valore commerciale del bene, come previsto dall'articolo 43 del Testo unico dell'imposta di registro, ma sulla base del valore catastale, indipendentemente, pertanto, dal corrispettivo pattuito, importo quest'ultimo, comunque, da indicare nell'atto.
Le condizioni per poter richiedere l'applicazione di tale disposizione sono due:

• la cessione dei beni immobili deve avvenire esclusivamente tra persone fisiche, ovvero soggetti "che non agiscano nell'ambito di attivita' commerciali, artistiche o professionali"
• la cessione deve avere per oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, restando esclusi, pertanto, uffici, negozi, edifici di tipo industriale, terreni(1).

I chiarimenti della circolare n. 6/E/2006
L'acquisto di pertinenze
La circolare n. 6/E del 13 febbraio precisa alcuni aspetti applicativi della normativa in esame.
Uno degli aspetti chiariti dall'Amministrazione finanziaria riguarda la possibilita' di estendere l'agevolazione anche all'acquisto di pertinenze disgiuntamente dall'abitazione. A tal proposito, per poter richiedere la tassazione sulla base del valore catastale, oltre alle condizioni gia' ricordate, e' necessario che nell'atto di compravendita risulti la destinazione pertinenziale dell'immobile.
Quanto al numero di pertinenze acquistabili con l'agevolazione, l'Agenzia afferma che il nuovo regime opzionale di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, catastali e ipotecarie, potra' essere applicato a tutti gli atti di cessione di immobili pertinenziali, alle condizioni sopra indicate, dal momento che il comma 497 non prevede alcuna limitazione quantitativa.
Sulla tipologia, poi, di pertinenza alla quale puo' trovare applicazione la nuova disciplina, la circolare puntualizza che occorre riferirsi alla definizione civilistica del termine. In base all'articolo 817 del c.c., costituiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un'altra (requisito oggettivo) e tale destinazione deve essere espressione della volonta' di chi e' proprietario o titolare di un diritto reale sulla cosa principale (requisito soggettivo), "... diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalita' funzionale con la cosa principale".
La circolare chiarisce, infine, che l'ambito applicativo del comma 497 e' circoscritto "...unicamente agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e, pertanto, ai soli fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa". Di conseguenza, nel caso, ad esempio, di un immobile categoria A/10 (ufficio) adibito di fatto ad abitazione, non potra' essere applicata la tassazione sul valore catastale, a meno che non venga richiesta, prima della compravendita, l'opportuna variazione catastale.

L'imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari
Altra novita' in tema di immobili1, introdotta dal comma 496 della legge finanziaria, riguarda la tassazione, con imposta sostitutiva del 12,50 per cento, delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili, alternativa al precedente e ancora vigente sistema ordinario (articoli 67 e 68 del Tuir) che ne prevede la concorrenza al reddito complessivo ovvero, limitatamente alle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di aree fabbricabili, la tassazione separata.
In merito, l'Agenzia delle entrate ha ritenuto ammissibile, nel caso di piu' venditori di uno stesso immobile, che sia possibile applicare parzialmente la tassazione sostitutiva ossia che l'opzione possa essere esercitata solo dai soggetti che abbiano interesse ad avvalersene (punto 11.8 della circolare n. 6/E).

Rivalutazione Istat dei costi d'acquisto
Con riferimento alla rivalutazione Istat dei costi, il cui importo rientra nella determinazione della plusvalenza sulle cessioni di terreni destinati all'edificazione, la circolare ricorda che l'articolo 68 del Tuir stabilisce che la plusvalenza e' data dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo d'acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, da rivalutare in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Anche i costi inerenti - conferma pertanto l'Agenzia - possono essere rivalutati.

La rideterminazione dei valori di acquisto delle aree edificabili non esclude la rivalutazione Istat
Un altro chiarimento, infine, non direttamente connesso con le novita' in esame, ma che puo' contribuire, come il precedente, a una corretta determinazione delle plusvalenze derivanti da cessione di aree edificabili. Viene, infatti, affermato che il valore di acquisto delle aree fabbricabili, gia' rideterminato ai sensi dell'articolo 7 della legge 448/2001 (nonche' delle successive proroghe e riaperture), non esclude la rivalutazione secondo l'indice Istat, limitatamente al periodo che intercorre tra la data considerata ai fini della rideterminazione (ad esempio, per l'articolo 7 citato, il 1 gennaio 2002) e quella della successiva cessione.


NOTE:
1) Vd. "Sostitutiva del 12,50% sulle plusvalenze immobiliari. Nelle compravendite, tassazione in base al valore catastale" su FISCOoggi del 30 dicembre 2005.