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MULTIPROPRIETA’ : “MA CHI L’HA DETTO CHE NON CI SI PUO’ DISFARE DELLA PROPRIA QUOTA?”

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 Negli ultimi tempi sono comparsi in alcuni siti internet, tra cui anche quello di un noto quotidiano nazionale, alcuni articoli riguardanti le multiproprietà con particolare riferimento alla loro vendita. Qual è la tesi di fondo di questi articoli? “Che in pratica – dice Marco Paccagnella, presidente di Federcontribuenti Veneto – è impossibile disfarsi delle multiproprietà, cosa che non è assolutamente vera. E’ vero che non è facile, ma non è vero che è impossibile. L’errore di fondo di questi articoli è di fare di tutta un’erba un fascio, trascurando invece che ogni caso è figlio di sé stesso e può trovare una soluzione a seconda della sua peculiarità”.

 

Quando si parla di multiproprietà, la confusione regna sovrana. “Per esempio – dice Paccagnella – leggo: L’unico modo per liberarsene (della multiproprietà) evitando di incappare in ulteriori contratti, per non continuare a pagare gli altissimi costi di gestione è purtroppo quello di cedere a titolo gratuito la propria quota alla società di gestione. Ma questa non è certo la soluzione. E io dico: certo che non è la soluzione, perché quanto scritto e prospettato è un’autentica stupidata e basta solo un pizzico di logica per capirlo. Ma che senso ha per una società di gestione che incassa, ad esempio, 400 euro di spese di manutenzione all’anno, prendersi la quota di multiproprietà da parte del titolare e rinunciare così a quei 400 euro annui? E’ evidente che non lo farà mai, a meno che non sia costretta. La verità è che di multiproprietà se ne occupano e ne parlano in tanti, ma sono pochi quelli che realmente sanno di che si tratta e che cosa stanno dicendo”.

 Chiariamo prima di tutto una cosa: sotto il profilo giuridico, in Italia, la multiproprietà è una particolare forma di proprietà e ad essa è legata un diritto reale, ossia la “facoltà di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo di un qualcosa”. Ossia se si tratta di una multiproprietà, il titolare di questo diritto può fare quello che vuole, compreso cederla. Il punto è che però il mercato delle multiproprietà al 99% è composto da titoli a cui non sono legati diritti reali, ma diritti d’uso (tra cui il famoso “tiempo compartido” spagnolo) o di associazione (l’altrettanto, ahimè, famoso “time-sharing” inglese). Insomma la confusione è data dal fatto che con lo stesso termine, multiproprietà, si individuano tre fattispecie giuridiche diverse. “E’ evidente – interviene Paccagnella – che se ad esempio io sono titolare di un contratto che mi dà un diritto d’uso su una multiproprietà in Spagna, io non ho la facoltà di cedere la mia quota come pare a me, ma necessariamente, se voglio farlo, mi devo accordare con la società proprietaria del residence dove ho la mia quota. Oppure, considerato il fatto che noi sappiamo benissimo che spesso le vendite di queste multiproprietà avvengono con contratti spesso giuridicamente non validi, posso provare a rivolgermi alla legge. Ma non a quella italiana, bensì in questo caso, a quella spagnola, la quale contiene delle garanzie giuridiche per casi del genere (a dir la verità, la legge spagnola come la 42 del ’98, contiene molte più garanzie di quella italiana) a cui un esperto del settore può aggrapparsi per riuscire a disfarsi del diritto d’uso in questione. Ma appunto: ci vuole un esperto. Il guaio è che purtroppo nel mondo delle multiproprietà si muovono soggetti (associazioni e anche, purtroppo, molti avvocati) che non lo sono affatto, ma che si spacciano per tali”.

 Stesso discorso vale per i time-sharing, i famigerati “certificati di associazione”. “Trattandosi di associazioni ad un club – prosegue Paccagnella – anche in quel caso bisogna andare a vedere la legge a quale fa riferimento il club e andare a vedere là, se ci sono dei vizi di forma a cui appellarsi e smettere di pagare le spese di gestione dovute. E anche se il contratto tramite cui ho acquistato il certificato non è valido in Italia, e magari per questo motivo ho avviato una causa contro la società che me l’ha venduto, io sono comunque tenuto a versare le quote di gestione al club. Ossia: per quanto riguarda il contratto del bene in oggetto, mi posso rifare alla legge italiana, ma per quanto riguarda il bene devo per forza andare a rivolgermi alla legge del paese in cui si trova quel bene. Facciamo un esempio concreto: una società italiana ha acquistato una cinquantina di certificati di associazione ad un famoso Club, proprietario di residence in tutto il mondo, con sede nel Principato di Andorra. Questa società italiana, con i soliti discutibili metodi, vende in Italia questi certificati. E’ incredibile, ma trova gente disposta ad acquistarli, ossia sia a versare le quote annuali di spese di gestione al Club, circa 400 euro all’anno, sia ad acquistare il certificato vero e proprio per una somma che di solito si aggira tra i 15mila e i 20mila euro, da pagare a rate. Metti che il contratto, come spesso accade, venga poi impugnato. E’ evidente però che le spese di gestione dovranno continuare a essere versate, e che se si vuol smettere di farlo bisogna andare a vedere cosa dice la legge nel Principato di Andorra e vedere se nello statuto di questo Club ci sia qualcosa di irregolare. Per farlo ho bisogno di esperti però. Ripeto: ogni caso è figlio di sé stesso e non si può generalizzare”.

 “In linea di massima – conclude Paccagnella – per prima cosa consiglio di non fidarsi mai di chi vi telefona a casa, perfettamente al corrente della vostra situazione e si propone di liberarvi della vostra multiproprietà, vera o falsa che sia, dietro compenso o in cambio di un’altra presunta multiproprietà o magari proponendovi la “rottamazione”. In secondo luogo, metto anche in guardia dagli avvocati “zelanti” che vi dicono “tranquilli, ci penso io”, poi in realtà non sanno che pesci pigliare salvo chiedere parcelle esagerate, senza aver minimamente risolto il problema. Sappiamo, dalle centinaia di mail che ci arrivano ogni settimana, che sono tantissime le persone inguaiate in questo tipo di problemi. Essendoci multiproprietà in tutto il mondo, è necessario rivolgersi a persone che abbiano contatti con esperti locali. Quando, per esempio per alcuni associati, abbiamo portato avanti la trattativa per disfarsi di alcuni certificati di associazione a dei residence a Charm El Sheik i contratti di rogito di chiusura erano in arabo e per farlo abbiamo dovuto necessariamente avvalerci della collaborazione di traduttori ed esperti del luogo, ma alla fine ce l’abbiamo fatta. Questo perché in tanti anni che ci occupiamo di multiproprietà in giro per il mondo, ci saremmo pure fatti parecchi nemici, ma anche tanti amici in gamba, disposti ad aiutarci e collaborare nei casi che seguiamo. E sono tantissimi quelli che abbiamo risolto. Per cui: non è assolutamente vero che non ci si può disfare di una multiproprietà, la nostra esperienza ce lo ha insegnato”.

 

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